答： 从全国层面来看，最高人民法院曾经于2020年发布过《关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》。其中有如下表述：

“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”

上海市高级人民法院在2022年发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年修订版）》也就此情形作出了同样的表述。

因此，在这个问题上，司法系统的观点是比较统一的，不倾向于支持出租方向承租方提出的关于合同解除及承担违约责任的请求。但是，这并不就意味出租方需要无休止的忍受承租方对租金的拖欠，特别是在新冠疫情防控已经成为常态化的当下；相对应的，承租人也不可以单纯就靠上述指导意见持续拖延支付租金。

从上海的司法实践来看，上海市嘉定区人民法院在（2020）沪0114民初13708号民事判决（上海良舍投资管理有限公司与景新磊房屋租赁合同纠纷）中就承租人景新磊逾期支付租金的行为作出如下分析：

“景新磊逾期支付租金且在疫情对经营影响减弱及良舍公司同意减免部分租金的情况下仍拖欠租金未付，显属违约，应承担违约责任”。

从上述分析中，我们可以看出在疫情防控常态化的当下，如果疫情防控措施已经减弱，且出租方也同意减免部分租金的情况下，承租人继续拖延支付租金的行为，仍然需要根据租赁合同承担违约责任。当然由于此案中承租人已经搬离了房屋，因此嘉定法院直接判决了租赁合同解除。其实，在司法实践方面，就算承租人此时未搬离涉案房屋，但是在疫情防控措施减弱且出租人给予部分租金减免的情况下，如果承租人仍然拖欠房租，法院还是可以判决合同解除并要求承租方承担违约责任。比如在上海众银汇实业有限公司与尔间(上海)酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷（案号（2020）沪0106民初41227号）一案的民事判决书中，静安区人民法院分析道：“支付租金系被告作为承租人的合同主要义务，违反该义务将导致合同目的无法实现，因此被告之欠付租金行为已构成违约，原告有权要求解除合同，其以被告收到诉状副本之日即2020年9月28日为合同解除之日，亦属合理，本院予以确认。被告辩称，因受新冠疫情影响致使营业收入锐减导致无力支付租金，然原告已基于共担风险、共度难关的精神主动免除被告一个月的租金，故被告之辩称，缺乏事实和合同依据，本院不予采信。合同解除后，被告继续占有使用系争房屋已无依据，故应予腾空并搬离。”

综上，尽管法院原则上不鼓励商业用房出租人在承租人因遭受疫情防控措施从而无法按照约定的期限支付租金的情况下直接请求解除合同并承担违约责任，但是在当防控措施减弱，且出租人已经给出部分租金减免的情况下，就承租人仍然继续欠付房租的行为，在司法实践层面还是有支持出租人向承租人提出的解除合同并承担违约责任的请求的先例的。这也符合在新冠疫情期间，对出租人和承租人之间的利益平衡的考量。

徐轶（文字仅代表笔者个人观点，不代表本所立场）

2022年4月27日