答： 根据上海市人民政府办公厅关于印发《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》的通知，承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金，全年合计免除6个月租金。但是该政策仅适用于承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。但是在现实中，存在着大量的承租非国有房屋从事生产经营活动的承租人。那就这些承租人能否向出租人主张租金减免呢？

从全国层面来看，最高人民法院曾经于2020年发布过《关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》。其中有如下表述：

“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解。调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。

从该表述中，我们可以发现，最高院就以上问题的态度倾向于由法院组织调解，调解不成，倾向于结合实际情况，根据公平原则变更合同。但是至于如何变更合同，则没有具体明确的说法，因此在实操中比较难把握尺度。但是我们也可以发现，这份文件并不倾向于直接减免租金。

我们再来看一下上海本地的指导意见。上海市高级人民法院在2022年发布了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年修订版）》。其中有如下表述：

“承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。”

从这份文件中，我们可以发现，上海高院除了沿袭最高院的思路外，更进一步认为在承租人因受疫情防控措施影响造成用于生产经营的房屋无法正常使用的，对于租金减免的请求是可视情况予以支持的。

那如果上海法院对于租金减免的请求是可视情况进行予以支持，那支持的幅度是多少呢？这个问题的答案可能需要通过后期的司法实践进行总结提炼。但是考虑到2020年初期，上海也遭遇了一波新冠疫情的影响，因此当时的一些类似判例也可以为本次疫情所引起的相关案件的判决做些参考。

比如在恩意欧(上海)会展服务有限公司与高乐房屋租赁合同纠纷（案号(2021)沪 02 民终 4086 号）的二审判决书中，上海第二中级人民法院认可了一审法院嘉定区人民法院做出的酌定对恩意欧公司应当支付的租金予以减免一个月的决定。

但是上述案件一审法院嘉定区人民法院在上海勤笃实业有限公司与恩意欧(上海)会展服务有限公司房屋租赁合同纠纷（案号（2020）沪0114民初14502号）民事判决书中，对于恩意欧公司的租金减免请求作出如下判断：“由于受新冠肺炎疫情的影响，2020年1月27日至5月11日，恩意欧公司无法在系争房屋正常开展经营，根据公平原则，本院酌情确定恩意欧公司应支付该期间租金110,000元。”由于该案中月租金为6万2千左右，因此法院实际上就差不多三个半月的租金减免了近两月。上海市第二中级人民法院在二审中也认可了该判决。

由此可见，同一法院就同一承租人在类似的租赁合同纠纷中提出的租金减免请求，也是结合具体案情做出合理的调整，并不一概而论。

综上，在上海地区，承租非国有房屋进行生产经营的承租人在因疫情防控措施无法使用承租房屋的情况下，可以向出租人提出租金减免请求。从司法层面，法院也会视具体情况，对承租人提出的租金减免请求予以支持。但是考虑到减免程度的不确定性及发生诉讼可能对生产经营产生的不利影响，还是建议相关承租人与出租人合理协商租金减免事宜，达到双赢的目的。

徐轶（文字仅代表笔者个人观点，不代表本所立场）

2022年4月26日